Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? Vous avez donc forcément entendu parler de la loi Pinel. Ce dispositif de défiscalisation est en effet l’un des plus connus, depuis sa création en 2014.
Bien que cette loi présente de nombreux avantages, la réforme Pinel 2021 change la donne pour les investisseurs à partir du premier janvier 2023.
Dans cet article, nous faisons donc un point sur les différents changements que vous devez connaître, au sujet de la loi Pinel et du nouveau dispositif Super Pinel, avant de vous lancer dans un projet immobilier.
La loi Pinel : Rappel
Commençons par rappeler le fonctionnement et les avantages de la loi Pinel. Mis en place en 2014, ce dispositif de défiscalisation vous permet de réduire vos impôts de 12, 18 ou 21%, en louant votre bien immobilier neuf. Il s’agit de l’un des dispositifs les plus prisés, notamment grâce à ses nombreux avantages. La loi Pinel vous permet notamment de :
- Devenir propriétaire bailleur facilement, en investissant sans apport
- Construire un patrimoine immobilier qualitatif et durable
- Loger votre famille (hors foyer fiscal et prestation CAF)
- Préparer votre retraite
- Augmenter vos revenus grâce aux revenus locatifs
- Réduire une partie de vos impôts
Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel
Pour investir en loi Pinel en 2022, 2023 et 2024, vous devrez respecter certaines conditions.
- Payer vos impôts en France
- Investir dans un bien immobilier neuf situé dans l’une des zones Pinel (Abis, A, B1)
- Investir dans un bien conforme aux normes environnementales en vigueur
- Respecter les plafonds annuels d’investissements de 300 000€ et 5500€/m²
- Respecter les plafonds des loyers et des ressources locataires correspondant à chaque zone
- Louer votre bien nu pendant 6, 9 ou 12 ans, à titre de résidence principale
- Louer votre bien dans les 12 mois qui suivent votre acquisition
Enfin, sachez que l’arrêt du dispositif a été annoncé pour la fin de l’année 2024. Cependant, une réforme s’appliquera déjà à partir de Janvier 2023.
La loi Pinel en 2023 et 2024
La réforme de 2021 marque un changement majeur pour les investisseurs, qui souhaitent profiter des avantages de la loi Pinel en 2023 et 2024. En effet, cette réforme prévoit plusieurs modifications de la loi, pour ses deux dernières années d’application.
Dès 2023, seuls les bâtiments collectifs d’habitation (immeubles) seront éligibles à la loi Pinel. Les maisons individuelles ne seront en effet plus concernées par le dispositif. Mais ce changement n’est pas celui qui fait couler le plus d’encre. En effet, la réforme prévoit également une diminution des taux de défiscalisation de la loi Pinel en 2023 et en 2024.
Dans moins d’un mois, le dispositif perdra donc en attractivité. Voici les nouveaux taux dont vous pourrez bénéficier pendant les deux prochaines années :
La mise en place du Super Pinel en 2023 et 2024
Pour pallier la perte d’attractivité de la loi Pinel, le gouvernement a annoncé la mise en place du dispositif Super Pinel. Aussi appelé « Pinel+ », il s’agit d’une sorte d’extension de la loi Pinel, qui peut vous permettre de conserver les meilleurs taux de défiscalisation jusqu’en 2024.
Le Super Pinel s’inscrit dans les objectifs de transition écologique du parc immobilier français. Pour en bénéficier, il faudra donc investir dans les logements neufs qui disposent des meilleures performances énergétiques. Concrètement, les biens éligibles devront :
- Atteindre les performances énergétiques de la RE2020 prévues pour l’année 2025 (pour les logements achetés en 2023)
- Être classés A (pour les logements achetés en 2024)
- Être classés B (pour les logements achetés en 2023 ou 2024 qui nécessitent des travaux)
- Disposer du label E+C (pour les logements achetés en 2023 ou 2024, avec un permis de construire antérieur à 2022)
Le Super Pinel n’a pas pour unique objectif de favoriser les investissements dans les logements les plus écoresponsables. Le confort des habitants fait également partie des priorités de ce dispositif. Pour pouvoir investir en Super Pinel en 2023 et 2024, vous devrez en effet acquérir un bien qui respecte des critères précis de surfaces et d’agencement :
Les limites du dispositif Super Pinel
Le dispositif Super Pinel cherche à pousser les promoteurs à construire les logements les plus écoresponsables et confortables possibles. De même, il encourage les investisseurs à privilégier ce type de biens, afin de conserver les meilleurs taux de défiscalisation. Cependant, on constate que les programmes qui répondent à toutes les exigences du Super Pinel sont assez rares. Il est en effet difficile pour les promoteurs de cocher toutes les cases, ce qui fait que la plupart des programmes neufs sont aujourd’hui encore éligibles au dispositif Pinel classique.
Existent-il d’autres dispositifs pour réaliser un investissement locatif à Lyon et ses alentours ?
La loi Pinel et le Super Pinel ne sont pas les seuls dispositifs disponibles pour les investisseurs. Si vous souhaitez conserver les meilleurs taux de défiscalisation en 2023, je peux notamment vous conseiller de vous intéresser au marché immobilier ancien. Je pense notamment à la loi Denormandie, qui peut vous apporter les mêmes avantages que la loi Pinel. Voyons ensemble comment cette loi fonctionne.
Loi Denormandie
La loi Denormandie, également appelée « Pinel Ancien », présente les mêmes avantages que la loi Pinel. Les biens éligibles ne sont cependant pas les programmes neufs, mais les logements anciens à rénover.
La loi Denormandie partage les mêmes zones que la loi Pinel, et vous permet de réduire vos impôts. Les conditions spécifiques sont les suivantes :
- Vous devez respecter le plafond d’investissement de 300 000€.
- Le logement doit se situer dans une ville faisant partie du programme « Action Cœur de Ville », comme Tarare, Voiron, ou encore Chambéry.
- Les travaux de rénovation que vous réaliserez doivent représenter au moins 25% du coût de l’acquisition.
- Les travaux doivent permettre d’améliorer les performances énergétiques du bien (20% pour les bâtiments collectifs et 30% pour les logements individuels).
Tout comme la loi Pinel 2023 et 2024, ainsi que le super Pinel, la loi Denormandie vous permet de réduire vos impôts en fonction de la durée de location de votre bien. Vous pourrez alors bénéficier des taux pleins, même en 2023 :
- 12% de réduction d’impôts pour une location de 6 ans
- 18% de réduction d’impôts une location de 9 ans
- 21% de réduction d’impôt pour une location de 12 ans
Que conclure pour les investisseurs locatifs lyonnais ?
Vous l’aurez compris, la loi Denormandie vous demandera de vous éloigner un peu de Lyon, pour vous rapprocher des villes alentour. Cependant, des solutions existent si vous souhaitez centrer votre investissement locatif sur Lyon. Vous pouvez notamment profiter du mécanisme du déficit foncier.
Si vos charges excèdent le montant de vos revenus fonciers, vous avez en effet la possibilité de déduire ce déficit de vos revenus globaux. Vous diminuez ainsi le montant de votre impôt sur le revenu, grâce à votre statut de propriétaire bailleur. Enfin, sachez que plusieurs types d’investissements locatifs peuvent être combinés au mécanisme du déficit foncier. C’est le cas du Pinel ancien, mais également de certaines locations nues ou meublées.
Pour en savoir plus sur logements qui peuvent vous permettre de bénéficier du déficit foncier à Lyon, n’hésitez pas à contacter l’équipe de Victoire Immobilier.
