La location meublée peut vous permettre de générer des revenus locatifs confortables, tout en profitant de certains avantages fiscaux. De plus, les grandes villes telles que Lyon font face à une demande particulièrement élevée vis-à-vis des meublés.
Comme tous les propriétaires bailleurs, vous devrez cependant respecter certains critères clés, afin de louer votre bien et de maximiser votre rentabilité. En France, la location meublée est soumise à des règles spécifiques, notamment en termes de durée du bail et de réglementation des loyers.
À Lyon, la location meublée est particulièrement populaire en raison de la présence d’un grand nombre d’étudiants et de travailleurs temporaires. Les propriétaires peuvent proposer des studios ou des appartements meublés pour des durées allant de quelques semaines à plusieurs mois.
Les avantages de la location meublée pour les locataires incluent la possibilité de s’installer rapidement sans avoir à acheter des meubles et des équipements ménagers coûteux, ainsi que la flexibilité offerte en termes de durée de location. Pour les propriétaires, la location meublée peut être une option intéressante car elle permet généralement de facturer des loyers plus élevés que pour une location vide.
Cependant, il est important de noter que la location meublée est soumise à des règles strictes et que les propriétaires doivent respecter ces règles pour éviter tout litige avec les locataires. Il est donc recommandé de se renseigner sur la réglementation en vigueur avant de proposer un logement en location meublée.
Dans cet article, nous allons voir ensemble les principales erreurs à éviter en location meublée. Pour y voir plus clair, j’ai pu discuter avec Geneviève Parra, responsable du service Gestion Locative de Victoire Immobilier.
Mal choisir son statut et son régime fiscal en location meublée
La fiscalité en location meublée
Le choix de votre régime fiscal aura une incidence directe sur votre imposition. Il est donc très important de sélectionner celui qui sera le mieux adapté à votre activité de location meublée.
Sachez tout d’abord que les revenus des biens meublés sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir entre le régime micro-Bic et le régime réel.
Le régime micro-Bic :
- S’applique automatiquement si vos recettes locatives sont inférieures à 72 600€ par an, ou 176 200€ pour une location meublée de tourisme. (Chambre d’hôte, location saisonnière…).
- Applique un abattement forfaitaire de 50% pour une location meublée et de 71% pour une location meublée de tourisme.
- Bénéficie d’une comptabilité simplifiée
- Les charges ne sont pas déductibles
Le régime réel d’imposition :
- S’applique automatiquement lorsque vos recettes annuelles dépassent les 72 600€ pour une location meublée classique et 176 200€ pour un meublé de tourisme.
- Permet de déduire le montant réel des charges
- Permet d’amortir la valeur du bien
- Exige une comptabilité complète (expert-comptable)
De manière générale, votre choix dépendra de vos préférences en termes de gestion et du montant de vos charges. Si vos charges sont supérieures à 50% de vos recettes locatives, vous aurez tout intérêt à opter pour le régime réel. En revanche, si vous louez un bien immobilier à haut rendement avec des charges faibles, le régime micro-Bic sera probablement plus adapté.
BON À SAVOIR : Le service comptabilité de Victoire Immobilier est à votre disposition pour vous conseiller dans le choix de votre régime fiscal en fonction de votre profil.
Votre statut de loueur en meublé
Tout comme votre régime d’imposition, votre statut de bailleur doit être réfléchi avant la mise en location de vos biens. Vous pouvez notamment louer sous le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) ou Loueur meublé professionnel (LMP).
L’investissement locatif en LMNP est accessible si vos revenus locatifs ne dépassent pas le plafond annuel de 23 000€HT ou 50% du revenu global de votre foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous devrez dépendre du statut LMP. Votre activité de propriétaire-bailleur sera en effet considérée comme votre activité principale.
Ne pas prendre en compte les performances énergétiques
Depuis la réforme des DPE, les performances énergétiques sont déterminantes pour la location meublée comme pour la location nue.
En 2023, il est désormais interdit de louer des biens anciens classés G, qui consomment plus de 450kWh/m²/an. Dans les années à venir, les logements F et E seront également retirés du marché locatif. Il est donc impératif d’optimiser la performance thermique de votre appartement si celui-ci fait partie de la catégorie des « passoires énergétiques ». Dans le cas contraire, sa location pourrait être illégale ou le devenir prochainement.
Pour Geneviève Parra, avertir les propriétaires bailleurs sur la consommation d’énergie de leurs logements est une étape capitale.
« Si l’appartement ne respecte pas la réglementation en vigueur, on ne peut pas prendre le mandat de location. Conseiller les bailleurs sur les travaux d’économie d’énergie qu’ils doivent réaliser pour améliorer la notation de leur DPE fait aussi partie de notre travail.».
Faire l’impasse sur les critères de décence de la location meublée
Respecter les critères de décence n’est pas seulement un moyen de proposer un appartement confortable à vos locataires. C’est avant tout une obligation légale. En effet, si votre logement ne coche pas toutes les cases, vous vous exposerez à des poursuites juridiques. Les critères de décence d’un logement meublé réglementent la surface habitable, la sécurité, ainsi que les équipements de base que doit comporter l’appartement. Parmi eux, on peut par exemple citer :
- Une literie,
- Une table et des chaises,
- Un four ou un four à micro-ondes,
- Des plaques de cuisson,
- Des éclairages,
- Des volets dans la chambre.
Geneviève Parra souligne cependant que les critères de décence représentent le minimum syndical à offrir à vos locataires, mais que la qualité des meubles a une importance capitale pour la location.
« On observe souvent ce genre de problème dans des cas de succession. Lorsqu’une famille souhaite louer le logement d’une personne âgée décédée, elle le laisse parfois en état. Dans ces cas-là, nous encourageons vivement les propriétaires à retirer le mobilier vieillot pour investir dans des meubles modernes et fonctionnels. C’est une étape déterminante pour réussir en location meublée. »
Négliger la décoration de l’appartement
La décoration générale de l’appartement est tout aussi importante que la qualité des meubles. Elle se doit d’être simple et épurée. Évitez donc les tapisseries ou les peintures criardes sur les murs, les tapis bariolés au sol, ou encore les tableaux et les bibelots en tout genre. Plus votre logement paraitra neutre et moderne, plus les locataires pourront se projeter facilement à l’intérieur.
Lors de la visite de votre bien, Victoire Immobilier vous conseille encore une fois sur les travaux à réaliser pour optimiser le potentiel de votre habitation. Il peut par exemple s’agir de repeindre les murs dans une couleur claire, de rafraichir le plan de travail de la cuisine, ou encore de changer la moquette pour du carrelage.
Mal estimer le montant du loyer
Pour réussir votre location meublée, vous ne devrez pas fixer le montant du loyer au hasard, ou en fonction de votre ressenti personnel vis-à-vis de votre logement. La valeur d’un appartement se détermine en effet en fonction de critères précis.
C’est la raison pour laquelle Victoire Immobilier se déplace chez les bailleurs et réalise une étude approfondie pour fixer un loyer qui correspond réellement au marché actuel.
« On commence toujours par visiter l’appartement, afin de se rendre compte de ses caractéristiques, avantages et inconvénients. On réalise ensuite une étude personnalisée à l’aide d’un logiciel spécialisé dans la vente et la location immobilière. Pour déterminer la valeur exacte d’un logement, on prend en compte les calculs du logiciel, et on effectue une étude comparative avec les biens similaires sur le secteur. Il faut aussi savoir que les loyers de Villeurbanne et Lyon sont encadrés depuis le premier novembre 2021 par un arrêté préfectoral. On doit donc respecter des barèmes précis. » Explique Geneviève Parra.
Confier sa location meublée à Victoire Immobilier : les avantages
« L’appartement est un patrimoine que le propriétaire nous confie. On se doit donc d’en prendre soin comme s’il s’agissait du nôtre. »
Un interlocuteur unique pour gérer votre dossier
Victoire Immobilier est une agence à taille humaine. Votre dossier est donc confié à une seule et même personne, pendant toute la durée du mandat de gestion locative. À chaque fois que vous aurez besoin d’un renseignement ou d’un service, vous serez certain de tomber sur un professionnel qui connait parfaitement votre logement et votre locataire.
La gestion des visites
Les professionnels de Victoire Immobilier assurent toutes les visites eux-mêmes. Vous minimisez ainsi les risques de loyers impayés ou encore de dégradation.
« Rencontrer physiquement les candidats est beaucoup plus efficace que se contenter de lire des dossiers. On peut se faire une idée bien plus précise des personnes et sélectionner le profil le plus adapté. ».
Le pré-état des lieux de sortie
Victoire Immobilier continue d’accompagner les locataires, même après le dépôt du préavis de départ.
« On se déplace nous-même pour effectuer un pré-état des lieux de sortie, ce que la plupart des agences ne font pas. Cela nous permet d’inspecter l’appartement et de sensibiliser le locataire sur d’éventuels travaux à réaliser avant l’état des lieux de sortie. ».
Entourez-vous des bonnes personnes pour réussir votre location meublée
Pour conclure, je dirais que la location meublée est une activité particulièrement rentable, surtout dans une ville comme Lyon où la demande est élevée. Lorsqu’elle est bien gérée, elle vous permettra d’augmenter vos revenus et d’optimiser votre fiscalité. En revanche, les erreurs que nous avons abordées dans cet article peuvent très vite dégrader le bénéfice que vous espériez. C’est pourquoi l’accompagnement d’une agence de gestion locative apparaît comme la solution idéale.
Confier la gestion locative de votre bien immobilier meublé à Victoire Immobilier, c’est vous préserver de soucis et problématiques plus ou moins graves et gagner un temps précieux pour ainsi vous concentrer sur d’autres projets ou activités en toute tranquillité.
