Vous exercez déjà une activité locative ? Ou au contraire, vous envisagez d’investir dans votre premier bien ? La location meublée présente des avantages pour tous les profils, et il est grand temps d’en discuter autour d’un article complet !
Chez Victoire Immobilier, nous avons constaté que de plus en plus de propriétaires sont intéressés par la location meublée. Nous recevons en effet de nombreuses questions sur le fonctionnement et les avantages d’une telle activité. Les investisseurs qui passent la porte de l’agence sont accompagnés et conseillés par notre service comptabilité, mais pour les autres, voici ce que vous devez savoir.
Pour cet article, j’ai pu m’entretenir avec Olivier Gignoux, conseiller en gestion de patrimoine.
Statut LMNP et LMP, de quoi parle-t-on exactement ?
La location meublée est une option de plus en plus populaire pour les propriétaires immobiliers qui cherchent à louer leur bien. Contrairement à la location nue, la location meublée implique de fournir un logement équipé de meubles et d’équipements. Cette formule présente des avantages pour les locataires qui recherchent un logement prêt à vivre et pour les propriétaires qui souhaitent maximiser leur rendement locatif. Cependant, il existe deux statuts différents pour la location meublée, à savoir le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans cet article, nous allons examiner les spécificités et les avantages de ces deux statuts.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Le statut de LMP s’applique aux propriétaires qui tirent plus de 23 000 euros de revenus locatifs annuels de leur activité de location meublée et qui consacrent plus de 50% de leur temps à cette activité. Les avantages du statut de LMP sont nombreux. Tout d’abord, le propriétaire peut déduire de ses revenus locatifs l’ensemble de ses charges, y compris les intérêts d’emprunts, les charges de copropriété, les frais de gestion et les dépenses de rénovation et d’entretien. De plus, les pertes locatives sont également déductibles. Le statut de LMP permet également au propriétaire de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent être soumis à un régime de micro-entreprise ou au régime réel. Enfin, le statut de LMP permet de récupérer la TVA sur les investissements immobiliers.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut de LMNP s’applique aux propriétaires qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des LMP. Les avantages du statut de LMNP sont également nombreux. Le propriétaire peut déduire de ses revenus locatifs les charges liées à son activité de location meublée. Les pertes locatives sont également déductibles, mais seulement dans la limite des revenus locatifs de l’année. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent être soumis au régime de la micro-entreprise ou au régime réel. Enfin, le statut de LMNP permet également de récupérer la TVA sur les investissements immobiliers, mais seulement dans certaines situations.
En résumé, la location meublée est une option de plus en plus intéressante pour les propriétaires immobiliers. Les avantages fiscaux et financiers des statuts de LMP et de LMNP permettent de maximiser le rendement locatif de l’investissement immobilier. Toutefois, il est important de bien comprendre les spécificités, que nous allons détailler dans la suite de cet article.
Découvrez plus de détails sur les spécificités des dispositifs LMNP et LMP :
Quelles sont les différences entre les statuts LMP et LMNP ?
Les statuts LMNP et LMP se distinguent tout d’abord par leur plafond de revenus locatifs.
Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Professionnel, vos recettes locatives annuelles doivent dépasser les 23 000 € TTC, et représenter plus de la moitié des revenus globaux de votre foyer fiscal. Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, vous dépendrez alors du statut de loueur meublé non professionnel.
Le déficit foncier
En LMP, le déficit est imputable sur le revenu global. Cela permet aux bailleurs en LMP de réduire leur impôt sur le revenu. En revanche, le LMNP permet uniquement de déduire le déficit sur les bénéfices industriels et commerciaux.
L’impôt sur les plus-values de cession en LMNP et LMP
Les statuts LMNP et LMP appliquent des systèmes d’imposition différents pour les plus-values.
L’impôt sur la plus-value en LMNP
En LMNP, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique. Si votre prix de vente dépasse votre prix d’achat, vous serez alors imposé à 19% sur votre plus-value. À cela s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux.
Si vous êtes propriétaire de votre bien depuis au moins 22 ans, vous pouvez être exonéré des 19% d’impôt sur le revenu. Après 30 ans de détention du bien, cette exonération comporte également les 17,2% de prélèvements sociaux.
BON A SAVOIR : Les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’imposition sur la plus-value immobilière.
Notons également qu’il existe des cas particuliers qui peuvent donner lieu à une exonération de cet impôt en LMNP. C’est notamment le cas si :
- Votre immeuble est sinistré
- Vous êtes exproprié
- Vous vendez votre résidence principale
- Le prix de vente de votre bien ne dépasse pas les 15 000€
- Vous êtes retraité, résident en maison de retraite, ou invalide sous conditions de revenus
- Vous vendez votre bien sans être vous-même propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 4 ans. De plus, le prix de la vente vous servira à acheter votre prochaine résidence principale dans les 2 prochaines années.
L’impôt sur la plus-value en LMP
En LMP, on distingue la plus-value à court terme et la plus-value à long terme. Ces deux systèmes appliquent en effet des méthodes de calcul différentes.
La plus-value à court terme
Elle s’applique au titre de l’impôt sur le revenu si vous revendez votre bien moins de deux ans après votre acquisition. Cette imposition concerne les amortissements que vous avez réalisés pendant cette période. Le montant à payer dépendra alors de votre tranche marginale d’imposition, à laquelle s’ajouteront les cotisations sociales des indépendants.
La plus-value à long terme
Si vous détenez votre bien depuis plus de deux ans, l’impôt sur la plus-value dépend d’un Prélèvement Forfaitaire Unique de 30%. Celui-ci comporte 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. Vous n’avez cependant aucune cotisation sociale à payer.
Si vous êtes propriétaire bailleur en LMP depuis plus de 5 ans, vous pouvez bénéficier de certaines exonérations en fonction de vos recettes :
- Si vos recettes sont inférieures à 90 000€, vous avez droit à une exonération totale de l’impôt sur la plus-value.
- Si vos recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000€, vous avez droit à une exonération partielle.
Pour obtenir plus de détails sur la méthode de calcul de ces exonérations, n’hésitez pas à consulter l’article 151 septies du Code Général des Impôts.
Comment choisir entre LMNP et LMP ?
Olivier Gignoux nous partage son avis d’expert sur la location meublée ainsi que sur les statuts LMNP et LMP.
Pouvez-vous nous présenter votre activité au sein de votre cabinet de gestion de patrimoine ?
« Le cabinet en gestion privé possède un ensemble de cartes professionnelles qui permet d’exercer plusieurs métiers liés à la gestion de patrimoine (courtier en assurance, courtier en prêt immobilier, conseiller en investissement financier, agent immobilier). Je possède toutes les cartes à l’exception de la carte T de transaction immobilière. Mon métier n’est donc pas de rechercher des résidences principales pour mes clients, mais de les conseiller et de les accompagner à travers leurs investissements de rapport. »
Quels sont les points clés pour orienter un client vers le LMNP ou le LMP ?
« La première chose à faire est d’analyser le profil du client, afin de s’assurer que la location meublée est la solution la plus adaptée. Les dispositifs fiscaux français ont tendance à inciter les investisseurs à se tourner vers la location meublée plutôt que vers la location nue. La location meublée permet d’amortir les immeubles, les meubles et le coût des travaux, ce qui n’est pas le cas pour la location nue. Pour la majorité de mes clients, l’activité la plus avantageuse est la location meublée de biens anciens.
L’élément principal à prendre en compte pour orienter un client vers le statut LMNP ou LMP est son revenu locatif annuel. Le LMNP applique en effet un plafond de 23 000€. Néanmoins, chaque profil nécessite une analyse approfondie, car certaines activités peuvent être couplées avec d’autres types de revenus comme des revenus fonciers par exemple. »
Comment conseillez-vous les bailleurs sur le choix de leur régime fiscal en location meublée ?
« Je fais un audit assez poussé de l’ensemble du patrimoine de mes clients, en analysant les différents placements, les droits de succession, la fiscalité, les contrats financiers… Le but est d’avoir une vision claire sur ce qu’ils possèdent, de ce qu’ils gagnent, et du montant de leurs charges.
La diversification est la clé d’un patrimoine bien géré, mais la fiscalité française est très complexe. Si le client a une surface patrimoniale très large, avec entre 4 et 7 typologies de revenus différents par exemple (traitements des salaires, BIC, BNC…), je vais faire appel à un avocat fiscaliste, qui apportera une expertise beaucoup plus poussée. En revanche, si les revenus du client ne sont pas très diversifiés, j’assure le conseil seul.
Pour aider mes clients à choisir entre LMNP et LMP, je prends d’abord en compte les recettes annuelles qu’ils dégagent avec leur activité locative. L’objectif est de calculer l’impact budgétaire que cela va avoir, autant en termes de rendement que de performances avant et après impôt. Si les charges du client dépassent 50% de ses recettes locatives, il a généralement intérêt à opter pour le régime réel. »
Olivier Gignoux insiste également sur l’importance pour les bailleurs de s’entourer de professionnels qualifiés.
« Que les clients soient en LMNP ou en LMP, je leur conseille toujours de prendre un comptable, au moins pour les deux premières années de leurs activités. La meilleure option est d’opter pour un comptable qui possède une adhésion CGA. Le Centre de Gestion Agréé permet de réduire les frais de comptabilité.»
Les propriétaires bailleurs peuvent-ils changer de statut ?
« On ne passe pas du LMNP ou LMP parce qu’on en a envie. Il faut impérativement respecter les conditions de revenus annuels et des revenus globaux du foyer fiscal. »
La location meublée apparait donc comme l’une des activités immobilières les plus avantageuses en France. Le choix entre le LMNP et le LMP dépendra surtout du montant de vos revenus locatifs. Cependant, d’autres éléments peuvent entrer en compte, surtout si vous possédez déjà plusieurs biens et différentes sources de revenus. Ce qu’il faut surtout retenir, c’est que l’investissement en location meublé est ouvert à tous, du moment que vous vous entourez de professionnels compétents. Se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine et par un expert-comptable apparait en effet comme la solution la plus efficace pour pérenniser votre activité.
