Depuis quelques mois, on constate une baisse progressive des prix de l’immobilier dans la plupart des villes françaises. En ce début de mois de décembre 2022, plusieurs estimations ont été publiées, notamment par des médias nationaux et des groupes spécialisés dans l’immobilier.
Les statistiques de meilleursagents.com montrent notamment une baisse d’environ :
- – 0,3% à Lyon et à Nice,
- – 0,5% à Paris,
- – 0,4% à Toulouse,
- – 0,6% à Montpellier,
- – 0,9% à Bordeaux,
- – 1% à Rennes.
*moyennes calculées par rapport au mois précédent (novembre 2022).
Les chiffres sont pour l’instant assez raisonnables. Cependant, la plupart des experts en immobilier s’accordent à dire que la baisse des prix se poursuivra en 2023. Les estimations sont assez variables, puisqu’elles vont de -3% pour les agences Laforêt, à -5%, voire -10% selon la FNAIM et les réseaux d’agences l’Adresse.
Quoi qu’il en soit, il est impossible de prévoir avec certitude l’évolution de ces chiffres à la rentrée prochaine. Pour l’heure, concentrons-nous sur la baisse des prix de l’immobilier à Lyon, ses causes et ses effets sur le marché.
Pour cet article, j’ai eu le plaisir d’interroger Noémie Nourrit, directrice de l’agence Victoire Immobilier.
Que se passe-t-il sur le marché immobilier lyonnais ?
On constate actuellement une baisse des prix sur le marché immobilier lyonnais. Ce phénomène, qui se faisait sentir depuis déjà un an, s’explique par plusieurs raisons.
Des acquéreurs indécis et moins nombreux.
Depuis quelques mois on assiste à un retournement du marché. Selon Noémie Nourrit, les acquéreurs sont en effet trois fois moins nombreux qu’avant, et se comportent différemment.
On constate en effet que bon nombre d’acquéreurs sont hésitants et indécis vis-à-vis de leur projet immobilier. Beaucoup de leurs interrogations sont notamment liées à la crise sanitaire. Face au covid, nous avons pu observer plusieurs comportements :
Le réveil des projets
Les confinements successifs et les tensions liées à la crise sanitaire ont provoqué un déclic chez certains acquéreurs, qui souhaitaient investir dans l’immobilier, afin de changer de vie. L’envie de changement se faisait clairement sentir l’année dernière, puis s’est estompée au fil des mois. Une partie d’entre eux ont en effet concrétisé leurs projets. Les autres sont au contraire devenus plus hésitants.
Des projets incertains
La crise sanitaire a entrainé une modification des besoins des acquéreurs. Le développement du télétravail, ou encore l’envie d’avoir un jardin, sont des éléments qui les poussent à remettre en question leur projet immobilier. Faut-il investir dans un appartement ou s’orienter vers une maison ? Faut-il rester dans le centre de Lyon ou bien s’excentrer ?
« Ce climat ambiant, hésitant et indécis, a provoqué un rallongement des délais moyens de vente, et une légère baisse de prix. Cependant, baisser les prix n’est pas la solution miracle pour réussir à vendre. ». M’explique Noémie Nourrit.
Ce phénomène impacte en effet les méthodes de travail des professionnels de l’immobilier. Noémie Nourrit ajoute :
« Faire de jolies photos et baisser les prix ne suffit pas pour concrétiser des ventes. Ceci est d’autant plus vrai actuellement, car les acquéreurs sont en moyenne beaucoup plus hésitants que l’année dernière. Nos méthodes de travail et notre implication font réellement la différence. Elles nous permettent en effet de rassurer nos clients, et de les accompagner tout au long d’un projet qui leur correspond vraiment. C’est pour cela que malgré le climat tendu, Victoire Immobilier continue de vendre, et ce, sans sacrifier les prix. ».
Un rapport de force inversé entre les vendeurs et les acquéreurs
La baisse des prix et le rallongement des délais de vente ont entrainé une inversion du rapport de force sur le marché immobilier. Depuis quelques années maintenant, le pouvoir était dans les mains des vendeurs. Les prix étaient en effet en constante augmentation, et les acquéreurs étaient réactifs et nombreux. Les transactions se finalisaient donc rapidement.
Depuis quelques mois, le pouvoir revient entre les mains des acquéreurs, notamment car ils sont devenus de plus en plus exigeants quant à leur projet immobilier. Ils préfèrent attendre de trouver le bien idéal, plutôt que d’acheter un bien qui ne coche pas toutes les cases.
En outre, rappelons que les conditions d’emprunt ont été durcies ces deniers mois. La hausse des taux d’intérêt, la problématique du taux d’usure, le coût des assurances, ou encore le changement des méthodes de calcul des banques, rendent l’accès au crédit immobilier plus difficile. Les acquéreurs, qu’ils soient primo-accédants ou investisseurs plus aisés, sont donc de moins en moins nombreux à pouvoir emprunter.
La baisse des prix ne concerne pas tous les types de biens
Bien que l’on observe une baisse générale des prix de l’immobilier à Lyon, tous les biens ne sont pas concernés. C’est ce que nous explique Noémie Nourrit :
« Il y a une disparité importante entre les logements classiques et les biens d’exception. Les prix des biens d’exception sont en effet toujours en augmentation actuellement. Cela s’explique notamment par l’effet de rareté et par les acquéreurs particulièrement aisés, qui s’intéressent à ce type de biens. »
Elle ajoute également « Pour les logements classiques, c’est différent. Les acquéreurs de classe moyenne font en effet face à des freins dès que le coût du bien, de l’emprunt ou encore des travaux devient trop élevé. ».
Les biens les plus impactés par la baisse des prix sont les logements anciens, qui nécessitent des travaux. Cela s’explique par le fait que les acquéreurs sont de plus en plus réticents à acheter ce type de biens, notamment à cause des contraintes liées à la RE2020 et à la réforme des DPE. Les rénovations énergétiques représentent en effet un coût important, qui freine les achats.
Que fait Victoire Immobilier face à la baisse des prix de l’immobilier à Lyon ?
Si vous souhaitez vendre votre logement prochainement, vous devez certainement vous demander si vous serez impactés par la baisse des prix, et si oui, dans quelles proportions. C’est pour cela que j’ai demandé à Noémie Nourrit de nous en dire plus sur les méthodes de travail de Victoire Immobilier :
« Notre objectif est d’accompagner au mieux les vendeurs, en leur permettant de vendre au meilleur prix. Notre rigueur constante, à chaque étape du processus de vente, et notre réactivité nous ont permis de devenir n° 1 sur le marché lyonnais. Aujourd’hui, ces mêmes qualités nous permettent de concrétiser de nombreuses ventes, et ce, malgré les tensions sur le marché. Nous rassurons nos clients hésitants en leur proposant une approche adaptée à leur projet. Cela passe par exemple par une aide au chiffrage des travaux, une création d’aménagement virtuel, ou encore des conseils personnalisés pour la stratégie de vente. ».
La majorité des clients qui se présentent chez Victoire Immobilier sont des vendeurs et d’acquéreurs qui possèdent déjà au moins un bien. Les équipes de Victoire Immobilier ont l’habitude de gérer des dossiers complexes, avec des problématiques d’achats et de reventes en simultané, comme l’explique Noémie Nourrit :
« Face au manque d’attractivité des prêts relais, les achats avec conditions de revente sont très courants en ce moment. Ces acquéreurs ne peuvent en effet acheter leur nouveau bien qu’après la vente de leur logement actuel. Dans ces cas-là, nous nous occupons des deux ventes, en accompagnant nos clients, qui sont à la fois vendeurs et acheteurs. Ces dossiers sont plus difficiles à gérer, car les réussites de chaque transaction dépendent les unes des autres. Nous parvenons cependant à finaliser ce type de projet assez rapidement, grâce à une implication de tous les instants et à une réactivité sans faille. Ce rôle de chef d’orchestre est aussi complexe qu’enthousiasmant.
Comment se présente la baisse des prix de l’immobilier à Montchat ?
« Les maisons attirent toujours une forte demande, même pendant cette période tendue. S’il y a un quartier qui pourra résister à la baisse des prix, c’est bien celui de Montchat ! » résume assez bien Noémie Nourrit.
Les prix de l’immobilier à Montchat n’ont pas totalement échappé à la baisse. On constate également que les délais de vente sont passés d’une semaine ou 10 jours à environ un mois et demi. Cependant, le quartier reste très attractif par rapport à d’autres secteurs de la ville. Cela s’explique notamment par la qualité de vie que ce quartier offre aux habitants. Ces derniers peuvent en effet vivre dans un quartier pavillonnaire aux allures de villages, tout en restant à Lyon 3ème.
C’est cette large offre de maison qui fait notamment la force du secteur. En effet, on constate que la baisse des prix est assez disparate. Les biens les plus touchés sont les grands appartements, car les acquéreurs qui ont le budget nécessaire pour les acheter préfèrent se tourner vers des maisons. Ils se tournent donc tout naturellement vers le quartier de Monchat !
Que conclure de la baisse des prix de l’immobilier à Lyon ?
« Vendeurs et acheteurs doivent continuer à vivre, car le marché retrouvera forcément son équilibre. »
Je laisse le mot de la fin à Noémie Nourrit, qui partage ses conseils à tous ceux qui souhaitent concrétiser un projet immobilier sur Lyon. Commençons par les vendeurs :
« Le parc immobilier Lyonnais est sain. Lyon reste toujours une ville prisée. Malgré la raréfaction des acquéreurs, il sera donc toujours possible de vendre. La preuve en est : nous avons toujours un volume de ventes soutenu actuellement. »
Sans oublier les acquéreurs :
« Les taux d’intérêt vont certainement augmenter pendant au moins deux ans. Je conseillerai donc aux acquéreurs de se lancer, car les opportunités sont encore nombreuses sur le marché. Face à l’instabilité actuelle des prix, une chose est cependant certaine : Lyon sera toujours une ville lumière, qui nous offre une qualité de vie indéniable. »
Enfin, que vous soyez vendeurs ou acquéreurs, il est primordial de vous faire accompagner par des professionnels compétents. Que ce soit pour votre estimation, votre recherche de biens ou encore votre financement, des conseils avisés sont aujourd’hui indispensables pour faire face à ce marché sous tension. Victoire Immobilier vous accompagne à travers chaque étape de votre projet immobilier, et peut vous mettre en relation avec des professionnels de confiance pour gérer votre financement.
